Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 11/2022/TT-NHNN (“Thông tư 11”) ngày 30 tháng 9 năm 2022 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Thông tư 11 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 4 năm 2023, thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN (“Thông tư 07”) ngày 25 tháng 6 năm 2015 và Thông tư 13/2017/TT-NHNN (“Thông tư 13”) ngày 29 tháng 09 năm 2017 đã có những sửa đổi quan trọng liên quan đến hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Giải thích chi tiết hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Trước đây Thông tư 07 và Thông tư 13 chưa có định nghĩa cụ thể về hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì Thông tư 11 sẽ khắc phục những bất cập này. Theo đó, để giúp các đối tượng áp dụng của Thông tư 11 hiểu rõ hơn về loại thỏa thuận này, Thông tư 11 về mặt thuật ngữ sẽ nâng cao định nghĩa về hợp đồng bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai.

Xác định thời hạn hiệu lực của hợp đồng

Quy định trước đây không quy định rõ thời hạn hiệu lực của hợp đồng; chỉ yêu cầu hợp đồng bảo lãnh đối với nhà ở hình thành phải được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh.

Từ ngày 01/4/2023, hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành.

Nội dung bổ sung bắt buộc của hợp đồng

Thông tư 11 cũng bổ sung quy định về nội dung hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành, theo đó hợp đồng này phải bao gồm một số nội dung bắt buộc như sau:

a. Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

b. Ngân hàng thương mại và và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh cho bên mua khi ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh;

c. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư; 

d. Hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng thương mại yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua. 

Ngoài những điểm nêu trên, Thông tư 11 quy định chi tiết các bước và trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành. Thông tư 11 cũng đưa ra những quy định tiến bộ hơn, chỉ quy định các quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên, bỏ qua mọi điều khoản thi hành. Như vậy, có thể thấy, những quy định mới tại Thông tư 11 liên quan đến hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai góp phần bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên liên quan.