Đối với những dự án cần Nhà nước hỗ trợ về đất, trước hết nhà đầu tư nên nghĩ đến việc đảm bảo thực hiện dự án bằng hình thức ký quỹ hoặc bảo lãnh tín dụng. Nghị định 31/2021/NĐ-CP (“Nghị định 31”) tiếp tục đặt ra khuôn khổ pháp lý cho vấn đề này với một số điểm mới so với các quy định trước đây. Đề nghị nhà đầu tư lưu ý những thay đổi đó để có sự lựa chọn đúng đắn. 

Bảo lãnh tín dụng

Luật Đầu tư 2020 lần đầu tiên cho phép nhà đầu tư sử dụng bảo lãnh của tổ chức tín dụng, thay vì bỏ tiền ngay ra để gửi tiền. Điều này đặc biệt hữu ích đối với các dự án có quy mô lớn, mức bảo lãnh lên tới hàng tỷ đồng hoặc kéo dài trong thời gian dài, tránh tình trạng vốn nằm im trong ngân hàng. 

Nghị định 31 dẫn chiếu khung bảo lãnh nêu trên phù hợp với pháp luật và các quy định hiện hành có liên quan (dân sự, tín dụng, bảo lãnh ngân hàng). Tuy nhiên, trong trường hợp bảo lãnh hết hạn mà nhà đầu tư không gia hạn và cơ quan nhà nước không yêu cầu chấm dứt bảo lãnh thì Nghị định 31 áp đặt nghĩa vụ của tổ chức tín dụng phải tiếp tục bảo lãnh. Quy định mới này khiến việc ký quỹ diễn ra liên tục nhằm ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư. 

Mức bảo đảm và giảm mức bảo đảm

Mức bảo đảm vẫn được tính trên vốn dự án (không bao gồm tiền sử dụng, tiền thuê đất và chi phí xây dựng công trình đã bàn giao cho Nhà nước), cụ thể: (1) 3% cho phần vốn lên đến 300 tỷ đồng; (2) 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng; (3) 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng. Để bao trùm tất cả các trường hợp, Nghị định 31 nêu rõ nếu không xác định được chi phí xây dựng nêu trên thì mức bảo đảm được xác định theo dự toán chi phí do nhà đầu tư đề xuất. 

Giảm tiền bảo đảm đặt cọc là lợi ích mà nhà đầu tư không thể bỏ qua trong việc hoạch định và quản lý vốn dự án. Cụ thể, tùy theo ngành nghề kinh doanh ưu đãi và địa bàn quy định tại Nghị định 31, nhà đầu tư vẫn có thể được giảm số tiền bảo đảm từ 25% đến 50%. Tuy nhiên, đáng chú ý là pháp luật không còn khuyến khích, ưu đãi hàng loạt dự án về (1) khai khoáng, (2) sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu dùng đặc biệt/thuế thực thi (trừ ô tô, máy bay, du thuyền), (3) nhà ở thương mại, (4) trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế nên sẽ không được hưởng lợi ích này nữa. 

Phác thảo rõ ràng về thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án

Lần đầu tiên, nội dung cơ bản và các điều khoản bắt buộc của văn bản thỏa thuận giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước về ký quỹ được quy định cụ thể: (1) thông tin dự án; (2) bảo đảm (ký quỹ hoặc bảo lãnh); (3) số tiền bảo đảm; (4) ngày bắt đầu bảo lãnh và thời hạn bảo lãnh; (5) các điều kiện hoàn trả, sửa đổi và chấm dứt bảo lãnh; (6) biện pháp xử lý tiền ký quỹ vào ngân sách nhà nước; (7) các quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khác của các bên; (8) thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật. 

Đặc biệt, Nghị định 31 quy định số tiền bảo đảm chỉ được nộp vào ngân sách Nhà nước nếu (1) dự án chậm tiến độ và bị từ chối điều chỉnh hoặc (2) khi kết thúc dự án. So với quy định trước đây (một số trường hợp ngoại lệ sẽ được nộp vào tiết kiệm ngân sách), thay đổi này giảm thiểu khả năng nhà đầu tư bị xử lý tiền đặt cọc, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của họ.